Casă în construcție: cum să procedați la achiziționarea unei proprietăți în construcție fără a risca să pierdeți toți banii cheltuiți. Legislația italiană în vigoare. Garanțiile pentru cumpărător: contractul preliminar și figura notarului. Avize.
Cumpărarea unei case în construcție înseamnă cumpărarea unei case pe hârtie sau a unei proprietăți care nu a fost încă finalizată și care se construiește.
O chestiune complexă și o operațiune care prezintă riscurile sale , pe de altă parte, are avantajul de a fi construită conform celor mai moderne concepte de construcție , cu o garanție de 10 ani care acoperă orice defecte de construcție.
Casa în construcție: legislație
Pentru a proteja cumpărătorul , legislația italiană este destul de strictă pe această temă: falimentul companiei producătoare ar risca de fapt să compromită viața de familie, din punct de vedere financiar, timp de mulți ani, cu repercusiuni grele.
Decretul legislativ 122/2005 prevede , în acest sens , o serie de măsuri de protecție care să permită comună cetățeanul să fie mult mai calm. Scopul regulamentului este de a permite cumpărătorului, în caz de faliment al companiei de construcții, să recupereze sumele plătite.
Să analizăm în mod specific modul în care funcționează standardul și care sunt criteriile de întemeiere:
- constructorul este obligat să livreze cumpărătorului garanția , garanția pentru toate sumele încasate până la momentul transferului proprietății
- livrați cumpărătorului polița de asigurare , timp de 10 ani , care va fi garanția despăgubirii pentru orice daune materiale și directe aduse bunurilor rezultate din defecte de construcție
- să întocmească contractul preliminar de către un notar care va verifica corectitudinea garanției
- notarul nu va continua cu semnarea actului de vânzare dacă ipoteca nu a fost anulată înainte sau simultan cu actul
- dreptul de prim refuz în favoarea cumpărătorului în cazul vânzării proprietății prin licitație
- posibilitatea cumpărătorului de a pune în aplicare garanția de garanție înainte ca administratorul, în caz de faliment al companiei, să comunice alegerea executării sau rezilierii contractului.
Cum să obțineți garanțiile
Sfatul principal este să aveți întotdeauna întocmită vânzarea preliminară de către un notar , un pas care implică automat activarea protecțiilor prevăzute de Decretul legislativ 122/2005.
Acest pasaj, care, din păcate, nu are loc întotdeauna, are costuri pentru compania de construcții care este obligată să plătească o anumită sumă de bani, fiind supusă constrângerilor asupra sumelor primite, determinate de stipularea garanției.
De fapt, realizarea unui acord privat nu garantează și nu protejează în niciun caz cumpărătorul care ar risca să piardă avansurile plătite în caz de faliment al companiei de construcții .
Contract preliminar: ce conține
În cazul specific al contractului preliminar stipulat pentru cumpărarea și vânzarea unei proprietăți în construcție , aceasta trebuie să se asigure că verificările sau anchetele ipotecare, referitoare la existența sau nu a ipotecilor sau a altor constrângeri, au fost deja efectuate.
Notar , prin transcrierea fapta în registrele imobiliare, vor , de fapt , garanția cumpărătorului împotriva riscurilor de existența unor ipoteci sau restricții ulterioare cu privire la înregistrarea acesteia, cu condiția ca vânzarea are loc în termen de 3 ani.
Contractul preliminar de vânzare va conține următoarele elemente:
- descrierea proprietății care urmează să fie construită sau în construcție, definind limitele acesteia și orice pertinență
- indicarea oricăror acte de obligație, precum și existența unor ipoteci sau transcripții prejudiciabile
- termenul limită pentru efectuarea lucrării
- preț și metode de plată
- indicați autorizația de construire
- posibila existență a contractanților
- specificațiile care specifică caracteristicile materialelor și elaborarea proiectului.
Cumpărați casă în construcție: garanție
Garanția are sarcina de a garantarea și protejarea cumpărătorului de falimentul producătorului. Rămâne în vigoare până când „ instituția care a emis-o primește o copie certificată a transferului proprietății în care se află declarația de eliberare a poliței de asigurare timp de 10 ani.
În acest fel, cumpărătorul păstrează intactă posibilitatea de a solicita suma garantată de garanție:
- în urma problemelor financiare ale companiei de construcții
- dacă intenționați să vă retrageți din contract
- în cazul în care notarul a certificat că nu a putut primi actul de transfer în urma nerespectării poliței de zece ani
Cumpărarea unei case în construcție: nulitatea contractului
Lipsa de elaborare a contractului preliminar atrage după sine absolută nulitatea contractului de vânzare ca urmare a lipsei de formă .
Figura notarului are o importanță fundamentală, deoarece prezența sa garantează :
- obligația de a livra garanția, în prealabil,
- livrarea poliței de asigurare pe zece ani, în contractul de vânzare.
Cumpărarea unei case în construcție: păreri
Să încercăm să echilibrăm avantajele și dezavantajele unei tranzacții imobiliare de acest tip pentru cumpărător.
avantaje
- achiziționarea unui produs nou
- cele mai moderne tehnologii în faza de construcție
- prezența mai multor opțiuni importante, cum ar fi automatizarea casei, încălzirea mai eficientă etc.
- 10 ani garanție pentru orice defecte
- mai puțină întreținere în primii ani de viață
Dezavantaje
- preț mai mare în faza de cumpărare comparativ cu o proprietate deja construită
- riscați că locuința se află într-o zonă a orașului care nu este încă dotată cu servicii de transport, centre comerciale etc.
- lipsa reducerilor fiscale în acest moment