Împărțirea clădirilor: cum să împărțiți un apartament în două unități diferite. Ghid pentru procedura corectă de împărțire a unui apartament în două: legislația în vigoare, documentele și practicile necesare, modificarea registrului funciar și impozitele pe proprietate ulterioare. Avantajele operațiunii, analiza cost / beneficiu, deduceri fiscale care trebuie solicitate. Cazul particular al condominiului.
Se poate întâmpla să vă regăsiți într-un moment al vieții în care să aveți la dispoziție un apartament mare nu mai este o cerință importantă: nevoia de a avea o chirie din chirie sau nevoia de a monetiza o vânzare, copiii care cresc și au nevoie locuința lor, pot convinge să împartă unitatea locativă unică în două apartamente.
Cum să împărțiți un apartament în două
Crearea unui al doilea apartament mai mic pentru copilul care dorește să aibă independența sau nevoia sau dorința de a avea o sursă suplimentară de venit, poate duce la împărțirea unității de locuințe originale, dar pentru a continua trebuie să cunoașteți metodologia corectă , care respectă legea italiană urmând procedura birocratică corectă.
Cum se împarte un apartament în două: legea în vigoare
În primul rând, să pornim de la considerația că statului nu îi pasă în niciun fel să știe motivul divizării , astfel încât împărțirea unei unități imobiliare în două sau mai multe apartamente separate în cartea funciară este cunoscută în jargonul tehnic .
Prin urmare, nu ni se va cere niciodată dacă vrem să ne despărțim pentru a închiria localul sau pentru a facilita prima experiență de viață independentă a copilului.
Acesta va fi doar atunci când doriți să schimbați utilizarea prevăzută , de exemplu , pentru a deschide un magazin sau un pat și mic dejun, care poate fi necesar pentru a comunica motivul alegerii.
Pentru a facilita sarcina, este important să subliniem că în ultimii ani birocrația italiană a simplificat în mare măsură pașii necesari pentru a începe divizarea unei proprietăți.
Italia Decretul din 2021 Unlock de fapt , a schimbat tipul de intervenții de întreținere extraordinare, plasarea subdiviziunea unui apartament într - o singură categorie , și anume:
- împărțirea unui apartament în două sau mai multe unități imobiliare;
- fuzionarea a două unități imobiliare.
Singurele condiții care trebuie respectate pentru a fi incluse în simplificarea birocratică sunt:
- volumul apartamentului original nu trebuie să înregistreze modificări . Așadar, puteți doborî pereți pentru a uni sau crea pereți pentru a împărți proprietatea în două părți, dar nu este permis să ridicați un etaj sau să construiți o cameră suplimentară dincolo de volumul inițial.
- utilizarea intenționată a proprietății nu poate fi modificată . Prin urmare, dacă a fost inițial destinat uzului rezidențial, acesta trebuie să rămână la fel și același lucru dacă ar fi o unitate utilizată pentru uz comercial.
Împărțirea unui apartament în două: cum să procedați
Pentru a putea începe în mod regulat și fără a suporta sancțiuni ulterioare pentru abuzuri în clădiri, trebuie urmată următoarea cale birocratică:
- prezentați CILA dacă nu se fac intervenții asupra structurilor;
- prezentați SCIA dacă sunt necesare sau intenționează să opereze pe structuri.
Prin urmare, simplificarea birocratică și-a dat efectele, deoarece odată cu prezentarea acestor tipuri de documente nu mai este necesar să se aștepte eliberarea Autorizației de construire pentru a începe lucrările.
Cu toate acestea, necesitatea prezentării documentației adecvate necesită intervenția unui tehnician specializat sau a unui profesionist calificat (inginer, arhitect sau topograf) care poate întocmi documentele necesare, precum și coordona lucrările odată începute pentru a le finaliza.
Profesionistul căruia i-ați încredințat sarcina va avea grijă să efectueze o verificare preventivă a preexistenței la Municipalitate și a cadastrului legitimității de a interveni .
Modificare la registrul funciar
Odată ce lucrările au fost finalizate și cele două unități imobiliare separate, va fi necesară și obligatorie actualizarea planurilor de etaj la Registrul funciar și la municipalitate . Această operațiune devine fundamentală, deoarece Agenția pentru venituri va recalcula și recalcula diferitele impozite care afectează proprietățile.
Odată cu crearea unei noi proprietăți , subordonatul anterior (numărul care indică apartamentul) va fi șters și vor fi creați doi noi subordonați , confirmând în schimb Foaia și coletul.
Certificat de testare și finalizare lucrări
La finalul lucrărilor este necesar să prezentați certificatul de testare și finalizare : acest document constă în declarația că proprietarul asigură și garantează că lucrările au fost efectuate în conformitate cu proiectul prezentat și că ulterior actualizarea a fost efectuată în mod regulat la Cadastru. .
Când nu este posibil să împărțiți un apartament în două: cazuri
Există, de asemenea, cazuri în care divizarea nu este posibilă deloc din mai multe motive:
- regulamentul condominiu ar putea interzice divizarea;
- de caracteristicile proprietatea ar putea să fie astfel încât să nu permită lucrărilor: de exemplu, este imposibil să se conformeze cerințelor igienico-sanitare, suprafețe cerințele și iluminare aeroplane regulamentelor în vigoare ale municipalității minime necesare sau;
- în condițiile structurale ale clădirii , cum ar fi starea plantelor și a construcției , care pot face imposibilă intervenția, complicată și foarte costisitoare.
Împărțirea unui apartament în două într-un condominiu: carcasă concretă
Una dintre situațiile care pot cauza cele mai mari dificultăți, până la forțarea proprietarului să se retragă din dorința de despărțire, este atunci când apartamentul supus intervențiilor este situat într-un condominiu.
De fapt, atunci când municipalitatea procedează la autorizarea lucrării prin primirea CILA sau SCIA, aceasta specifică faptul că permisul este acordat cu excepția drepturilor terților : această sentință indică faptul că este datoria proprietarului să se asigure că nu se încalcă niciun drept al terților , ceea ce nu poate pretinde în orice mod împotriva oficiilor municipale.
Condominiul este una dintre situațiile posibile: proprietarul, înainte de a începe practicile și lucrările ulterioare, trebuie să solicite și să se consulte în reglementările condominiu , evaluarea , împreună cu expertul ales, în cazul în care o rezoluție de autorizare a condominiu este necesar de asamblare.
Regulamentul condominiului ar putea interzice strict divizarea atunci când apare una dintre cele două situații:
- tip contractual;
- aprobat cu unanimitatea condominiilor.
Dacă, pe de altă parte, regulamentul a fost aprobat cu majoritatea unui alt tip , absolut, relativ, calificat, nu pot fi în niciun caz conținute reguli cu restricții privind utilizarea spațiilor.
În termeni generali, se poate indica faptul că aprobarea adunării nu este necesară în niciun fel atunci când lucrările nu privesc părți comune , cum ar fi o modificare a palierului pentru a schimba intrarea în apartamente.
Însuși Curtea Supremă , cu o hotărâre din 2021, a clarificat că lucrările dintr-o proprietate privată sunt întotdeauna permise atâta timp cât nu există nicio modificare și / sau deteriorare a părților comune .
Cum se schimbă miimi după fracționare
Odată ce lucrarea este terminată, devine necesară modificarea celei de-a mia tabele .
Prima metodă
Cea mai corectă cale ar fi recalcularea completă a tuturor miimi de condominiu, o operațiune destul de complexă și costisitoare.
A doua metodă
Confruntarea cu administratorul, pentru a evita disputele ulterior, modalitatea adecvată și utilă de a simplifica procedura este:
- împărțiți acțiunile de proprietate ale apartamentului original, urmând criteriile utilizate pentru pregătirea tabelelor de condominiu
- continuați să reatribuiți miimi la noile unități
A treia metodă
A treia și ultima metodă, chiar mai simplă, constă în împărțirea proporțională a miimiștilor pe baza suprafeței celor două noi unități imobiliare.
Împărțiți un apartament în două: IMU TASI TARI
Acum să analizăm situația care se creează sub aspect fiscal, având nu mai mult o singură unitate locativă, ci două, stivuite în același municipiu.
IMU
Dacă cele două apartamente sunt înregistrate în numele a doi proprietari diferiți și pentru ambele este locuința indicată ca prima locuință, ambele beneficiază de scutirea Imu .
Dacă, pe de altă parte, proprietarul rămâne unic , el se va bucura de o scutire IMU pentru prima locuință în timp ce va plăti impozitul pentru a doua locuință .
TASI
Pentru TASI, impozitul municipal pe servicii indivizibile, situația este identică cu cea anterioară. Prin urmare, proprietarul va plăti prima locuință numai dacă este o casă de lux sau de prestigiu, în timp ce va trebui să plătească impozitul în orice caz pentru a doua locuință.
TARI
Impozitul pe deșeuri, TARI, va fi plătit regulat independent de categoria cadastrală în care sunt înregistrate proprietățile și pe baza ratelor determinate de municipalitatea în care sunt situate proprietățile.
Împărțirea unui apartament în două: avantaje
Abordarea problemei divizării unui apartament poate reduce deseori intențiile. Cu toate acestea, planificarea și efectuarea lucrărilor care conduc la două unități separate prezintă avantaje interesante, cum ar fi:
- moștenire : separarea unei unități locative în două părți pentru a satisface moștenitorii, astfel încât să nu trebuiască să procedeze la vânzarea proprietății
- creați un apartament pentru copil : când copiii cresc, dorința de independență poate fi realizată și prin vânzarea unei porțiuni din casă, separând astfel și conexiunile relative de electricitate, gaz și apă
- închiriați noul apartament : prin reducerea dimensiunii casei principale, puteți avea o proprietate de închiriat, o altă sursă de venit de-a lungul anilor
- creșterea valorii proprietății : separarea duce la crearea a două apartamente mai mici, o situație locativă pe care piața imobiliară o apreciază cel mai mult, deoarece s-a dovedit a fi mai ușor să vândă unități mai mici. Din acest motiv, prețul pe metru pătrat crește în cazul unui apartament mai mic
Împărțirea unui apartament în două: costuri și deduceri
Evaluarea operațiunii într-o perspectivă viitoare este mai simplă având în vedere tipurile și sumele de costuri care trebuie suportate pentru lucrare.
Costurile necesare împărțirii unui apartament
Elementele de cheltuieli sunt diferite, variabile în funcție de tipul de muncă care trebuie efectuată și, prin urmare, nu pot fi cuantificate imediat într-un mod precis.
Prin urmare, putem face o listă cu ceea ce va trebui să faceți față:
- lucrări de construcții și plante, posibil noi sau care urmează să fie refăcute
- achiziționarea de mobilier și mobilier pentru noul apartament
- cheltuieli pentru conectarea noilor servicii de electricitate, gaze, apă, precum și orice conexiuni la internet, prin telefon și alte sisteme utile în noua unitate imobiliară
- onorariile profesioniștilor pentru redactarea proiectelor, documentația și managementul construcțiilor
- taxe de urbanizare și taxe administrative, diferite pentru fiecare municipalitate
- impozit cadastral pentru variație (împărțirea în două unități)
Deduceri pentru restructurare
Pentru a ușura povara financiară a operațiunii , vine în ajutor o scutire fiscală importantă , care se desfășoară de câțiva ani. Schimbarea unui apartament pentru a crea două unități rezidențiale aparține tipului de muncă care vă dă dreptul să beneficiați de deduceri importante pentru renovare.
Mai precis, în funcție de tipul de intervenții care se desfășoară, pentru lucrările de clădire și pentru sistemele energetice, pe lângă achiziționarea de mobilier, este posibil să se bucure de beneficii importante.
În următoarele ghiduri puteți găsi conceptele de bază pentru a profita de aceste importante avantaje fiscale, documentația necesară și metoda corectă de plată:
- Bonus de renovare
- Ecobonusului
- Bonusuri mobile
Împărțirea unui apartament în două: penalități
Începerea lucrărilor fără a furniza documentația necesară și obligatorie implică sancțiuni severe în cazul unei evaluări de către tehnicienii municipalității.
Este de fapt un comportament care este indicat cu termenul cunoscut de abuz de clădiri .
De fapt, reprezentanții municipali vor proceda la compararea situației anterioare, conform hărților cadastrale, cu cea actuală, atât pentru a evalua ce lucrări au fost efectuate, pentru a evalua diferențele și eventualele creșteri de volum.
Cetățeanul care a executat lucrarea fără autorizație poate fi sancționat cu o amendă grea și, în cele mai grave cazuri, poate fi obligat să restabilească situația anterioară , cu demolarea lucrării efectuate.