Vânzarea unei case: lucruri de știut și ce greșeli de evitat. Ce să nu faci când trebuie să vinzi o proprietate. Principalele greșeli care împiedică vânzarea unei case și sfaturi pentru vânzătorii de bunuri imobiliare începători.
Să te regăsești că trebuie să vinzi brusc o casă poate fi înfricoșător: faptul de a-ți schimba casa, de a căuta alta într-un oraș diferit din motive de muncă sau a unei proprietăți moștenite care nu va fi folosită niciodată, sunt situațiile clasice în care poți da peste viață.
Cum să vinzi o casă fără să faci greșeli
Vânzarea unei case poate fi definită ca o artă de învățat urmând câteva sfaturi de bază de bază. Să vedem de ce, pentru a nu ne pocăi odată cu semnarea actului.
Vânzarea unei case: un preț de vânzare prea mare și timpii de așteptare
Prețul stabilit pentru valoarea proprietății este , probabil, punctul cheie al operațiunii: cu criza economică și dificultatea de a băncilor în acordarea de credite ipotecare , acesta este cumpărătorul care se mișcă sus în jos prețul final, cu o negociere istovitor atașat pentru a apucați proprietatea, economisiți cât mai mult posibil și depuneți prețul de vânzare.
Dacă nu aveți nicio nevoie de vânzări, vă puteți propune să stabiliți un preț mai mare , îmbunătățind punctele forte care pot atrage acei clienți care apreciază aceste avantaje și, prin urmare, sunt dispuși să le plătească mai mult.
Acestea sunt excepții care trebuie uitate atunci când timpul este un factor important.
Desigur, atunci când sunteți proprietar, credeți că proprietatea dvs. este cea mai bună de acest fel și adăugați o valoare emoțională care este strict legată de noi, de asemenea, câteva mii de euro în plus sunt convenabile pentru toată lumea, dar dacă începeți pe picior greșit stabilind un preț exorbitant și care nu corespunde pieței, riscați să țineți departe mulți potențiali cumpărători.
Agenția imobiliară stabilește un preț prea mare
Dacă vă bazați pe un agent imobiliar , din culmea experienței sale, a cunoștințelor pieței și a zonei în care se află casa, el va putea face o estimare aproximativă a valorii casei .
Deși rămânem liberi să cerem cu încăpățânare suma pe care o considerăm mult mai mare decât indicațiile agenției, trebuie să fim dispuși să ne confruntăm cu perioade îndelungate pentru vânzare, cu pericolul ca piața imobiliară să se prăbușească și rămâneți cu o mână de muște în mână.
Apoi s-ar putea întâmpla ca, trecând între mai multe agenții, să apelați în cele din urmă la cea care este dispusă să vândă proprietatea la prețul dvs., ceea ce se va dovedi a fi excesiv.
În acest fel, nu veți fi făcut altceva decât să vă puneți în mâinile cuiva care va încerca să vândă casa, fără prea mult entuziasm, pentru că sunt conștienți de prețul din piață, dar sunt interesați să adauge o listă suplimentară în catalog, cerându-vă apoi în viitor să vă coborâți. solicită sau nu se va angaja prea mult, știind foarte bine că va încerca să facă ceva acolo unde cu greu va câștiga comisionul.
Cum să calculați prețul corect al proprietății pentru a vinde singur o casă
Dacă sunteți foarte iscusit în negocieri și vă place să faceți față situațiilor dificile, puteți încerca întotdeauna să vă puneți singur proprietatea la vânzare, mai ales dacă timpul nu este o problemă pentru dvs.
Deci, dacă sunteți dispus să studiați și să analizați piața imobiliară din zona dvs. și sunteți dispus să investiți timp în vânzarea casei , punctul de plecare pentru a determina prețul corect al proprietății este:
- luați valoare pe metru pătrat de case din zona similară cu a voastră,
- înmulțiți cu metri pătrați ai casei dvs. cu prețul mediu pe metru pătrat pe care l-ați calculat,
- adăugați măsuri corective bazate pe starea de uzură în comparație cu prețul locuințelor similare,
- adăugați corecții pentru prezența unor plusuri precum ascensoare, terase, prezența parcărilor în condominiu, îngrijitori, sisteme.
Operația aritmetică va determina un fel de preț final, apoi condițiile casei vor fi fundamentale. Cunoașterea pieței și a tendințelor acesteia este foarte importantă, dacă nu chiar decisivă pentru stabilirea celui mai bun preț, dar mai ales timpul în care doriți să vindeți.
- Dacă vă așteptați la o creștere a cărămizii și nu aveți nevoie de o vânzare urgentă, atunci puteți viza un preț rezonabil.
- Dacă vă așteptați la o scădere a prețului proprietăților din zonă și există o nevoie urgentă de a vinde, atunci puteți viza un preț de reducere comparativ cu valoarea de piață.
Vânzarea unei case: greșeala de a da cheile cumpărătorului înainte de faptă
Pare un sfat banal, dar cel care ar putea fi viitorul posibil, proprietar, până la actul oficial al actului notarial nu poate pretinde niciun drept asupra proprietății.
Cu siguranță, între compromis și momentul faptei, el ar putea dori să verifice în profunzime, și de mai multe ori, condițiile casei, pentru a lua măsurători ale premiselor și condițiilor sistemului.
Dar, când primește setul de chei din mâinile tale, s-ar putea simți îndreptățit să înceapă să efectueze mai multe inspecții, fără acordul tău și fără știrea ta.
Cu toate acestea, dacă, din cauza unor condiții particulare, cum ar fi să locuiți departe de apartament de vânzare sau să stați în afara orașului pentru perioade lungi de timp din cauza muncii, sunteți dispus să predați cheile , deoarece vă este frică să nu pierdeți afacerea, este recomandabil să întocmiți mai întâi un acord privat , care conține punctele fundamentale ale acordului, de exemplu:
- răspunderea pentru orice daună revine oricui are cheile în posesie,
- interzicerea sau consimțământul de a utiliza principalele sisteme, electricitate, gaz, apă, de exemplu,
- interdicția de a întreprinde orice lucrare în interiorul apartamentului,
- posibilitatea de a percepe cota de cheltuieli de condominiu.
Vânzarea unei case: nu declarați că a fost primită ca donație
Dacă proprietatea pe care o dețineți este efectul unei donații, a avea acces la o ipotecă pentru a cumpăra casa ar putea fi o întreprindere disperată pentru cumpărător.
De fapt, băncile nu acordă de multe ori împrumuturi în favoarea vânzării care au ca obiect casele anterior rezultatul unei donații .
Acest comportament este motivat de faptul că donația ar fi putut aduce atingere dreptului unui alt moștenitor legitim care, în limita a 20 de ani de la actul de donație, poate deschide o acțiune de reducere, solicitând restituirea proprietății.
În momentul în care, înainte de fapt, cumpărătorul descoperă situația particulară, el ar putea lua măsuri împotriva vânzătorului, având un motiv valid pentru rezilierea unui contract preliminar.
Prin urmare, este mai bine să fii onest și precis și să declari natura posesiei proprietății în cauză.
Un zid ridicat sau demolat de un proprietar anterior, o pivniță marcată pe harta cadastrală diferită de cea utilizată sau alte probleme de nerelevanță între hartă și casa reală , pot duce la surprize urâte atunci când sunteți cu adevărat gata să efectuați 'faptă.
Vânzarea unei case fără a verifica registrul funciar
Pentru casele foarte vechi, cum ar fi clădirile de la începutul secolului al XX-lea sau chiar pentru condominii foarte mari, pot apărea unele erori la înregistrarea la registrul funciar.
Vânzarea casei se realizează începând de la a avea în mână corespondența perfectă între cartea funciară și planul real al casei .
Vânzarea unei case cu sisteme neconforme
Legislația privind sistemele electrice, de încălzire și apă este foarte restrictivă în conformitate cu legislația italiană. Cu toate acestea, casele foarte vechi, lăsate de neglijat, s-ar putea să nu fi fost niciodată renovate deoarece au fost nelocuite de ani de zile sau ani construiți în care reglementările nu impuneau anumite cerințe.
Încercarea de a vinde un apartament în aceste zile, cu un sistem electric fără regulile minime de siguranță, ar putea fi foarte dificilă.
Cumpărătorul ar fi în situația de a fi nevoit să o facă din nou, cu repercusiuni evidente asupra prețului estimat pentru a locui în noua casă ...
Prin urmare, este mai bine să aveți un topograf expert, un topograf , un arhitect sau un tehnician specializat și calificat pe acest subiect, care să vă poată sfătui cu privire la modul de furnizare, pentru a face casa la standarde.
Vânzarea unei case: publicitate și marketing proaste
În trecut, vânzarea unei case a constat în amplasarea unui semn simplu în afara proprietății, pe peretele perimetral sau pe poartă, cu indicații elementare ale suprafeței pătrate, numărul camerelor, prezența cutiilor, pivnițelor și mansardelor și un număr de telefon către pentru a contacta pentru informații și programări.
Astăzi , nu mai este atât de banal: posibilii cumpărători află aflându-se pe site-urile agențiilor imobiliare sau portaluri specifice despre subiectul caselor, introduc datele pentru căutarea care se potrivește cel mai bine așteptărilor lor și fac un tur virtual al caselor uitându-se la poze cu diferitele camere. Adesea cumpărătorul știe mai mult decât vânzătorul, profită din plin de resursele tehnologice moderne, răsfoind zeci de oportunități, disecând în funcție de dimensiune, numărul de camere, opțiuni, precum și preț, putând astfel să se degajeze și să se documenteze: cumpărând o casă greșelile de evitat.
Dacă vă bazați pe un agent imobiliar, casa dvs. va apărea aproape sigur pe site-ul web specific al agenției, cu fotografii și informații adecvate și va avea o vizibilitate excelentă și, prin urmare, este mai probabil să găsiți un cumpărător.
Dar dacă preferați să o faceți singur , dacă nu scrieți un anunț online pe portaluri dedicate vânzărilor imobiliare, puteți face operațiunea de vânzare foarte complicată și cu siguranță lungă.
Vânzarea unei case bazându-se pe mai multe agenții imobiliare
Deși conform legislației italiene nu este interzis, cu excepția contractelor exclusive obligatorii, încredințarea vânzării proprietății către mai multe agenții imobiliare va fi o încercare foarte superficială și va încetini foarte mult vânzarea.
A da sarcina de a vinde proprietatea către mai multe agenții înseamnă a semna un mandat de vânzare neexclusiv , astfel încât agențiile imobiliare să fie conștiente de faptul că v-ați bazat pe mai mulți profesioniști pentru a încerca să vândă rapid casa.
Prin urmare, angajamentul luat de agenți în lucrul la vânzare va fi cu siguranță mai mic datorită posibilității suplimentare de a lucra, văzând o vânzare și, prin urmare, comisionul scapă de sub control.
Vânzarea unei case alegând rapid agenția imobiliară
Într-un oraș mare, cum ar fi Milano, Roma sau Napoli, de exemplu, avantajele și dezavantajele locației proprietății se schimbă complet de îndată ce schimbați cartierul. Un agent imobiliar care cunoaște fiecare aspect al zonei și este capabil să împingă punctele forte și să remedieze punctele slabe, poate vinde mai ușor.
Acesta este motivul pentru care un agent care cunoaște bine zona poate îmbunătăți :
- locația sa în cartier,
- siguranța zonei,
- apropierea de transportul public, supermarketuri și magazine,
- parcare ușoară.
Sfatul este să nu alegeți prima agenție care acceptă mandatul și prețul , ci să examinați agențiile, să le puneți întrebări despre cunoașterea zonei și metodele de vânzare pentru a o evalua pe cea mai potrivită.
Vânzarea casei fără a o pune în ordine pentru inspecții
Încearcă să te pui în pielea unui străin care vine să vadă casa pentru că intenționează să o cumpere și își găsește o casă murdară, dezordonată și diferită în comparație cu fotografiile vizualizate prin reclama .
Mai ales dacă nu locuiți în acea casă, asigurați-vă că faceți programări pentru potențiali cumpărători, atunci când sunteți sigur că totul este în ordine și curat și asigurați-vă că aerul este schimbat, poate parfumați camerele și introduceți plante și flori.
Luați în considerare posibilitatea văruirii pereților: o pictură simplă este capabilă să reînnoiască și să înfrumusețeze casa.
Asigurați-vă că toate becurile funcționează și luați în considerare schimbarea acestora cu becuri noi cu LED care au o lumină mai curată și, prin urmare, creează o iluminare bună. Acestea sunt mici măsuri de precauție care îmbunătățesc mediile.
Vânzarea unei case fără a arăta atuuri
Fiecare casă are meritele sale , care sunt motivele pentru care ați ales-o în trecut și care se pot dovedi utile pentru viitorii proprietari.
Prezența unei zone verzi în condominiu sau în apropiere, cu un loc de joacă pentru copii, va fi cu siguranță apreciată de o familie cu copii în remorcă.
Având școli de toate tipurile și nivelurile, de la grădiniță, trecând prin școli elementare și gimnaziale, lângă apartament se va dovedi un punct forte pe care să ne concentrăm.
Un balcon cu vedere la mare sau la munte sau o anumită panoramă nu sunt cărți de vizită proaste pentru o mansardă sau un apartament la ultimul etaj.
Parcarea mașinii poate fi o problemă, mai ales seara în orașele mari. Dacă casa nu are garaj sau loc de parcare, știind că aveți dreptul de a parca în zone speciale, vă permite să nu aveți problema unde să parcați în fiecare zi, un punct important în favoarea casei.
Vânzarea unei case: cum să te comporti în timpul vizitelor
Dacă v-ați bazat pe o agenție imobiliară pentru vânzarea unui apartament vacant , este foarte probabil ca agentul însuși să vă ceară să-i lăsați setul de chei pentru acces fără probleme majore.
Este soluția ideală, dar dacă vă este teamă că oaspeții pot sparge sau deteriora ceva în absența dvs., luați doar obiectele pe care le considerați cele mai scumpe .
Când, pe de altă parte, casa de vânzare este reședința dvs. actuală , vizitele vor fi efectuate de comun acord cu agenția și clientul și, prin urmare, le puteți programa la orele în care vă aflați acasă.
Cel mai potrivit sfat este să vă comportați cu gazde amabile și politicoase, este să lăsați casa să viziteze într-un mod senin, astfel încât vizitatorii să poată înțelege aspectul camerelor, suprafața pătrată și alte elemente care sunt importante pentru ei.
A le preda cu informații nu este pasul potrivit : ei înșiși vor dori să întrebe și să afle mai multe despre istoria și particularitățile casei, oferindu-vă fără îndoială toate întrebările și nedumeririle lor.
Și așteptați reducerea! Chiar și micul este întotdeauna binevenit și poate rezolva pozitiv o negociere.