Schimb de case pentru a schimba locația de vacanță sau pentru a vinde o proprietate care nu vă mai interesează. Descoperim bursa imobiliară, forma contractuală care este un fel de troc de case, cu sau fără bani de adăugat. Reglementări, avantaje, costuri.
Schimbul imobiliar este posibilitatea de a face schimb de casele lor între doi proprietari , cedând dreptul de proprietate asupra unei proprietăți în schimbul pentru un alt , care poate fi amplasat fie în același oraș sau altă locație , fără nici o constrângere.
Schimbul poate avea loc la egalitate , sau fără a fi nevoie să adauge o sumă de bani, atunci când părțile consideră că cele două proprietăți au valoare egală sau prin adăugarea unei contraprestații pentru a se potrivi cu oferta, dacă cele două case sunt considerate a avea un preț diferit.
Pe lângă faptul că este o propunere de evaluat pentru cei care, din motive de muncă, se luptă cu evaluarea mutării definitive în alt oraș, bursa imobiliară se bucură și de succes în rândul proprietarilor de case de vacanță , care, după ce au avut după perioada de vacanță într-un loc, ei decid să schimbe peisajul, mutându-se într-o altă stațiune de vacanță.
Schimb imobiliar: legislație
Conform celor afirmate în articolul 1552 din codul civil : „Schimbul este contractul care are ca obiect transferul reciproc al proprietății asupra lucrurilor sau altor drepturi, de la o parte contractantă la alta”.
Deși nu se specifică direct faptul că vorbim despre locuințe , este luată în considerare posibilitatea de a schimba apartamente, case, vile, prin urmare proprietatea imobiliară poate fi foarte bine obiectul operațiunii.
Schimb imobiliar: tip
Schimbul imobiliar poate fi de trei tipuri:
- schimb între doi subiecți privați: este un schimb direct.
- schimb între o persoană fizică și o companie: schimb la transport.
- schimb între persoane juridice cu numere de TVA.
Schimb la egalitate sau cu considerație
Diferența mare este apoi determinată de valoarea celor două proprietăți . Dacă proprietățile au valoare egală (evident după o evaluare și un acord între părți), operațiunea este cu adevărat simplă, deoarece este un schimb egal , fără a fi nevoie să adăugați o sumă de bani pentru a egala suma.
În cazul în care , pe de altă parte, cele două proprietăți au o valoare diferită , persoana cu casa care are un preț mai mic va trebui să egaliza prețul de plătitor diferența în numerar . Operațiunii , cu toate că nu este deloc mai complicată decât în primul caz, ar putea schimba , și o mulțime, din punct de vedere practic.
Dacă diferența este minimă (10.000 / 20.000 € pentru a fi clar), cel mai probabil vor fi două proprietăți aproape similare , care diferă doar într-o dimensiune ușor diferită sau în poziționarea în două cartiere diferite ale orașului.
Dacă, pe de altă parte, cheltuiala de către una dintre cele două părți este considerabilă (de exemplu, 90.000 EUR), atunci ar putea fi o operațiune riscantă pentru persoana care ar trebui să primească banii. Vă explicăm de ce.
Diferența uriașă ar putea avea de fapt obiectul negocierii o proprietate în stare jalnică, asupra căreia trebuie să intervină decisiv, renovând și deci cheltuind o mare parte din suma primită.
Sau, un apartament mult mai mic situat într-o zonă slab deservită a orașului. Dar, pentru a sublinia, ar putea fi și alegerea de viață a unui cuplu de oameni care trăiesc puțin, din motive de muncă, în oraș și preferă să aibă bani pentru a cheltui pe alte interese sau pentru a împărți un cuib de bani.
Schimb imobiliar: taxe de plătit
Operațiunea este supusă taxei de înregistrare , calculată pe baza apartamentului cu cea mai mare valoare fiscală . De exemplu, dacă obiectul schimbului sunt două apartamente, ambele prime case , taxa de înregistrare este identică , ca o rată , pentru ambele apartamente și este egală cu 2% din valoarea cadastrală a apartamentului cu valoarea mai mare .
În cazul în care transferul proprietății are loc între o persoană fizică supusă TVA și cealaltă supusă taxei de înregistrare , avantajul fiscal se pierde . De fapt, pentru transferul fără TVA, taxa de înregistrare se plătește proporțional (9% a doua locuință sau 2% prima locuință) în plus față de taxele de carte funciară într-o sumă fixă (100 euro euro).
Pentru transferul unei locuințe supuse TVA-ului, trebuie plătite taxe fixe (registru, ipotecă și cadastru) pentru un total de 600 EUR (200 EUR fiecare). Mai mult, pentru acest act de schimb, taxa de timbru trebuie achitată.
Schimb imobiliar: opinii
avantaje
- atunci când apare între doi subiecți privați, deci scutiți de TVA, este cu siguranță mai puțin oneros decât o vânzare tradițională
- suma cheltuielilor pentru operațiune se împarte între cei doi subiecți
- vă permite să schimbați locațiile de vacanță (când operațiunea privește zonele de vacanță)
- este un singur act de vânzare și nu două separate
- poate fi o oportunitate la schimbul de case între rude (ca în cazul unei moșteniri)
- evita de cele mai multe ori să faci o ipotecă
- dacă există o ipotecă asupra uneia dintre cele două case, noul proprietar poate decide dacă să o păstreze (să preia) dacă este utilă operațiunii sau să o schimbe
- pentru o companie de construcții este o oportunitate de a elimina articolele nevândute
Dezavantaje
- dacă una dintre cele două proprietăți este acoperită de un credit ipotecar, operațiunea este mai complicată și mai împovărătoare
- nu există niciun avantaj fiscal atunci când tranzacția este între o persoană fizică și una supusă TVA-ului
- prezența unei ipoteci poate scumpi negocierea și încheierea