Lease. Elemente ale contractului. Tipuri existente. Ce este cuponul uscat.
Contractul de închiriere pentru o casă este acordul prin care o parte (numită locator) se angajează să permită altei persoane (chiriaș sau chiriaș) să folosească casa pentru un anumit timp în schimbul unei taxe specifice, numită canon.
Elemente ale contractului de închiriere
Pentru a fi corect, contractul de închiriere , întocmit în scris, trebuie să conțină strict câteva elemente:
- conţinut
- înregistrare
- data stipulării
- indicarea pieselor
- identificarea activului
- chirie
- durata și retragerea
Conţinut
Conținutul contractului de închiriere poate fi diferit în funcție de diferite tipologiei și în conformitate cu acordurile între părți, care pot introduce clauze considerate necesare.
Cu toate acestea, există puncte cheie ale contractului, cum ar fi: data semnării; indicarea detaliată a numelor persoanelor; identificarea proprietății; prețul chiriei și durata acesteia.
Înregistrare
Înregistrarea contractului trebuie să fie făcută în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare, cu excepția celor cu o durată mai mică de 30 de zile pe tot parcursul anului. Formularele de înregistrare sunt furnizate de Agenția pentru venituri, care poate fi găsită și pe site-ul său web. Modulele sunt diferite în funcție de tipul de contract.
Data stipulării
Data stipulare este cea a semnării contractului, ziua în care începe contractul de închiriere a proprietății, astfel cum a stabilit de părți, din care începe în mod oficial cursul aceleași, așa cum sa convenit și stabilite de către părți. De la acea dată începe și perioada de înregistrare de 30 de zile.
Indicații ale părților
Datele părților interesate , adică proprietarul și chiriașul, trebuie indicate într-un mod clar și precis .
Datele obligatorii pentru ambele părți sunt: numele și prenumele sau numele companiei dacă este o companie, data și locul nașterii, adresa rezidențială sau sediul social, codul fiscal sau numărul TVA.
Identificarea proprietății
Obiectul contractului , care este proprietatea, trebuie să se indice cu precizie, raportare următoarele date: adresa completă, specificând orice scară și podea, municipiu în care se află, datele cadastrale ale proprietății (lot, secțiune, categorie, zona recensământului etc.), localurile și serviciile din care este compus, în plus față de orice accesorii, precum și pentru ce utilizare este închiriată.
Canon
Chiria reprezintă contravaloarea cu care este închiriat proprietatea. Suma trebuie plătită proprietarului la sfârșitul perioadei convenite (în general, lună, trimestru sau perioadă de patru luni). În cazul în care nu este indicat, contractul este nul.
Chiria este determinată în funcție de negocieri libere între părți și pot fi supuse, în timp, ajustări în funcție de indicele prețurilor Istat.
În contract, părțile trebuie să specifice trei părți distincte: taxa anuală, cheltuielile anuale și rata convenită.
Taxa anuală este prețul convenit pentru închirierea singură proprietate.
Cele Cheltuielile anuale sunt toate sumele datorate pentru cheltuieli accesorii, cu privire la cheltuielile de utilitate și condominiu. Se pot introduce și cheltuieli suplimentare.
Convenit tranșă este , în schimb suma care trebuie plătită la termenele specificate, determinată de suma taxei și cheltuielilor, împărțit la numărul de tranșe prevăzute în contract.
Durata și retragerea
Conform celor indicate de codul civil, durata maximă pentru un contract de închiriere este de 30 de ani. Cu toate acestea, nu se face nicio mențiune asupra unei durate minime a acesteia.
Dreptul de retragere aparține chiriaș : atunci când intenționează să se retragă, el trebuie să trimită prin scrisoare recomandată, comunicare proprietarului, cu cel puțin șase luni de la expirarea contractului.
Proprietar, pe de altă parte, se poate rezilia contractul înainte de termen numai în cazurile indicate în mod expres de lege.
Tipuri de contracte de închiriere
Există diferite tipuri de contracte de închiriere. Să analizăm ce sunt.
Taxă gratuită
Contractul constă în stabilirea gratuită a taxei între părți . Reprezintă forma cea mai răspândită și are o durată stabilită de lege în 4 ani, care poate fi prelungită cu încă patru ani dacă nu este anulată. Pentru locator, anularea poate fi exercitată numai din motive identificate în mod expres de lege.
În limbajul comun, este mai bine cunoscut ca un contract de patru + patru .
Părțile pot decide în mod liber asupra elementelor accesorii ale contractului.
Acord
Contractul convenit prevede doar o durată minimă , egală cu trei ani . La expirare, reînnoirea automată de doi ani se declanșează în cazul în care părțile nu sunt de acord cu reînnoirea de trei ani, cu excepția cazului în care este anulată. În mod normal, acestea sunt indicate cu cuvintele trei + două contracte.
Durata mai scurtă este compensată de chiria controlată , care se stabilește pe baza unui tabel convenit între organizațiile de proprietari și organizațiile de locatari, diferite în fiecare municipalitate.
La nivel fiscal, aceste contracte se bucură de impozite mai mici și, în unele cazuri, chiar de reduceri fiscale.
Tranzitoriu
Contractul de închiriere tranzitoriu este forma specială utilizată atunci când intenționați să închiriați o proprietate pentru o perioadă de cel puțin o lună și nu mai mult de 18 luni.
Acesta răspunde nevoii lucrătorilor și studenților care, pentru o perioadă de timp, trebuie să se mute într-o altă locație pentru muncă sau să-și continue studiile.
Nu pot fi utilizate pentru închirierea caselor de vacanță , dar sunt ideale pentru acele cazuri în care trebuie să vă mutați temporar. Trebuie specificat clar că acesta este un contract tranzitoriu, în caz contrar, la expirarea termenului, contractul devine automat un contract de închiriere gratuită cu o durată de 4 + 4 ani.
studenti
Un anumit tip de contract tranzitoriu este cel pentru studenții universitari . În acest caz specific, proprietarul pune la dispoziție un apartament pentru unul sau mai mulți studenți din afara amplasamentului la plata unei taxe, care poate fi stabilită liber între părți, până la un maxim stabilit prin acorduri teritoriale specifice.
Durata este cuprinsă între un minim de șase luni și cel mult trei ani . La expirarea acestuia, există reînnoire automată pe aceeași durată ca și cea inițială, cu excepția cazului în care anulatorul este anulat.
Din nou, contractul trebuie să indice că studentul este înscris la un curs la Universitatea locală.
Utilizare turistică
Este forma contractului care se referă în special la stațiuni turistice și este destinată închirierii acelor apartamente și case exclusiv în scopuri turistice.
Au o durată maximă de 3 luni , întocmită și în scris, indicând că este o închiriere de uz turistic. Contractul nu include servicii auxiliare, cum ar fi curățenia zilnică, schimbarea lenjeriei, catering și altele asemenea, care sunt în schimb tipice contractului hotelier.
La expirarea contractului de închiriere, toate efectele încetează, fără a mai fi necesară comunicarea unei anulare.
Închiriere cupon uscat
Cuponul uscat este un regim fiscal opțional pe care locatarul poate utiliza pe contractele de închiriere pentru proprietăți rezidențiale și dependințe aferente.
Când se adoptă acest sistem, acesta va plăti un impozit pe venit și impozite suplimentare în funcție de anumite rate.
Pentru închirieri la prețul pieței , se aplică rata de 21% în locul ratei impozitului pe veniturile personale din declarația de impozitare.
Pentru contractele de leasing cu chirie convenită , rata este de 15%, redusă la 10% pentru perioada de doi ani 2021 - 2021.
Când proprietarul proprietății alege cuponul uscat, nu mai trebuie să plătească taxa de înregistrare și taxa de timbru .
Mai mult, renunță, pe întreaga durată a contractului, la posibilitatea de a solicita o actualizare a chiriei, inclusiv modificarea indicelui de preț Istat.
Cuponul uscat poate fi activat numai pentru clădirile destinate uzului rezidențial, aparținând categoriilor cadastrale de la A1 la A11, cu excepția birourilor, incluse în clasa A10.