Cumpărarea unei case de la un particular: lucruri de știut, ce riscuri aveți, avantaje și dezavantaje, cum să procedați în mod corect. Documente de solicitat și când și de ce să alegeți sfatul profesioniștilor pe această temă.
În căutarea unei case de cumpărat, vă puteți baza pe o agenție imobiliară sau faceți-o singur , citind reclame pe portaluri de internet, în reviste de publicitate sau, cu multă răbdare, rătăcind pe străzi sau cartiere de interes în căutarea semnelor indicând un apartament de vânzare.
În acest fel, te poți trezi să ai de-a face cu un vânzător care a preferat să o facă singur, fără să apeleze la agenții sau intermediari.
Așadar, aici ne aflăm în fața unei proprietăți fără intermediari.
Cumpărarea unei case de la un particular: avantaje și riscuri
A fi dispus să cumpere o casă direct de la o persoană fizică poate avea avantajele și riscurile sale .
Posibilitatea de a salva o sumă de bani care ar merge în mod normal , la agenție sau intermediar, în general cuprins între 2% și 5% din prețul de vânzare al proprietății.
Deja acest profesionist poate fi un motiv mai mult decât suficient pentru a împinge în această direcție.
Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că va trebui să efectuați singuri câteva verificări importante pentru a evita surprize neplăcute. Evaluările incorecte ar putea ascunde costurile ulterioare în termeni de timp și permise, precum și escrocherii sau probleme, cum ar fi achiziționarea de bunuri rezultate din donație.
Cumpărarea unei case de la un particular: diferență cu o agenție imobiliară
În primul rând, să încercăm să înțelegem în ce fel sunt diferite cele două modalități de a cumpăra o proprietate, adică cumpărarea de la o persoană fizică sau contactarea unei agenții imobiliare .
Dacă alegeți modul mai tradițional, de a vă baza pe o agenție imobiliară pentru a căuta proprietatea potrivită pentru dvs., va revine agenților imobiliari să efectueze toate verificările necesare asupra documentației referitoare la casă.
Prin urmare, ei se vor asigura că:
- există conformitate cadastrală sau corespondență între proprietate și harta prezentă în cadastru, utilă pentru a ști dacă s-au înregistrat modificări și s-au plătit impozite aferente;
- prezența creditelor ipotecare sau a drepturilor la suprafață ;
- istoricul proprietății sau dacă provine din vânzare, donație, moștenire;
- certificate de viabilitate și facilități ;
Operațiunile enumerate vor fi efectuate de agenția imobiliară, deoarece fac parte din atribuțiile unui agent imobiliar profesionist și serios.
Până când intrați într-o agenție și vorbiți cu unul dintre managerii sau angajații acesteia, acesta va avea deja în posesia sa toate informațiile privind proprietățile pe care le are la conducere și nu ezitați să pună întrebări pentru a clarifica orice îndoieli.
Mai mult, la programare, el vă va însoți pentru a vizita proprietatea, permițându-vă să vă plimbați prin casă într-o liniște deplină, astfel încât să puteți vedea singur camerele și condițiile acestora, precum și să înțelegeți dacă cerințele vă îndeplinesc așteptările.
Dacă, profitând de ocazia vizitei, sunteți însoțit de un expert, topograf sau arhitect la alegere , puteți avea imediat idei clare despre lucrările care trebuie făcute pentru modernizarea și confortul apartamentului.
Cumpărarea unei case de la un particular: documente de solicitat
Dacă, pe de altă parte, ați decis să faceți totul singur, după ce ați văzut anunțul unei case de vânzare și credeți că ar putea să vă intereseze, tot ce trebuie să faceți este să faceți o primă întâlnire cu vânzătorul.
În timpul apelului, pe lângă faptul că vă puneți câteva prime întrebări care vă sunt utile, cum ar fi adresa exactă a casei, aveți grijă să- i cereți să aducă cu el , în momentul vizitei, următoarele documente pe care le veți consulta apoi:
- planul etajului și harta cadastrală a proprietății;
- actul de proveniență al proprietății;
- actul de viabilitate sau de locuit al casei;
- certificarea energetică.
Plan de etaj și hartă cadastrală a proprietății
Harta cadastrală vă va permite să cunoască corespondența dintre proprietate și care este înregistrată la Registrul Land.
Acest document indică datele de identificare, foaia, coletul și subordonatul, care vă vor fi la îndemână atunci când doriți să faceți inspecția cadastrală .
Prin intermediul sondajului cadastral , pe care îl puteți efectua confortabil de acasă folosind serviciile de sondaj online adecvate sau mergând personal la ghișeul de cadastru, puteți fi sigur dacă harta este actualizată cu orice modificări ale spațiilor interioare, cunoscând astfel istoricul proprietății și toate schimbările făcute de-a lungul timpului.
În plus , schimbările de proprietate care au avut loc în timp și din ce motiv vor fi clare , fie pentru vânzare, moștenire sau donație.
Actul de proveniență al proprietății
Fapta de proveniență este documentul care atestă dreptul de proprietate asupra unei proprietăți, indiferent dacă plin sau cu limitări. Poate fi reprezentat de unul dintre următoarele trei documente
- act notarial , dacă proprietatea este în posesia vânzătorului prin vânzare;
- actul de atribuire a instanței dacă provine din licitație judiciară, solicitând o copie de la cancelaria instanței;
- act de succesiune sau de donație , a cărui cerere trebuie adresată Agenției de venituri competente.
Deși acestea sunt în orice caz documente pe care vânzătorul trebuie să le aibă în posesia sa și pe care va trebui apoi să le aducă notarului pentru act, în cazul în care negocierea de vânzare-cumpărare are succes, este întotdeauna mai bine să consultați documentația în prealabil. profesioniști în care ai încredere.
Document de viabilitate a casei
Documentul de viabilitate este certificatul care declară că casa este utilizabil și locuibile . În acest caz, dacă este o proprietate locuită, proprietarul nu se va teme să vi-l arate.
În cazul în care proprietatea este nelocuită de ani de zile, posibilitatea de a vizualiza documentul va elimina orice îndoială cu privire la aceasta.
Certificarea energetică
Certificatul de performanță energetică (APE) este documentul care identifică consumul anual de energie al unei clădiri .
Fiecare proprietate este identificată cu o clasă energetică a clădirii, exprimată în litere variind de la G (cel mai puțin eficient) la A4 (cel mai eficient).
Fiind capabil să vizualizați certificatul, puteți înțelege dacă apartamentul oferă deja o performanță excelentă în ceea ce privește energia, prin urmare, cu economii în factură.
Sau dacă trebuie să interveniți cu lucrări de adaptare care ar putea fi, de asemenea, foarte scumpe.
Cumpărarea unei case de la un particular: cum să evitați riscurile
Odată ce înțelegem care pot fi riscurile cumpărării unei case de la un individ privat , fără nicio intermediere, să vedem care sunt profesioniștii cu care să comparăm și să cerem sfaturi, pentru a nu avea surprize urâte mai târziu.
Expert în cumpărarea de bunuri DIY
Evaluarea unei case, indiferent de preț, înseamnă cunoașterea stării principalelor sisteme ale casei , indiferent dacă sunt noi sau învechite, dacă sunt la standard.
Înțelegeți, de asemenea, dacă casa este supusă umidității ridicate și infiltrațiilor de apă , provocând mucegai și deteriorări mai grave, cum ar fi decojirea pereților și deteriorarea podelei.
Evaluați calitatea corpurilor de iluminat , esențiale în lunile de iarnă, deoarece acestea izolează încăperile de frig și vă permit să mențineți casa mai caldă, economisind consumul de energie, dar care, dacă vor fi înlocuite, au un impact puternic asupra costurilor.
Asigurați-vă că sistemul electric este la standard și certificat : dacă este depășit și fără un dispozitiv de salvare a vieții, acesta ar trebui înlocuit, în beneficiul siguranței dvs., dar cu un cost deloc neglijabil pentru dvs.
În plus, expertul vă poate ajuta să verificați condițiile generale ale casei : obiecte sanitare vechi, pardoseli uzate și care trebuie reparate, pe lângă vopsire care este o operațiune tradițională care trebuie efectuată la intrarea într-o casă nouă, utilă, nu numai pentru alegerea culori adecvate, dar și pentru reînnoirea și reîmprospătarea spațiilor.
În opinia noastră, figura expertului este fundamentală chiar și atunci când cumpărați o proprietate de bricolaj, deoarece el este capabil să verifice documentația, să întocmească o estimare a lucrărilor de bază care urmează a fi realizate pentru a face locuința locuibilă, de acord, în funcție de bugetul dvs. , un calendar pentru implementare.
Consultant financiar
Cumpărarea unei case este echivalentă, în marea majoritate a timpului, cu începerea practicii pentru o ipotecă . Mergând la banca dvs. de încredere și vorbind cu un consultant de credite și ipoteci, puteți avea toate clarificările
- dimensiunea ipotecare sau de împrumut care urmează să fie solicitate ;
- alegerea între ratele fixe, variabile și mixte ;
- orice ipoteci alternative, cum ar fi ipoteci verzi.
- scutiri de impozite pentru prima și a doua locuință;
- durata împrumutului .
Alegerea celei mai potrivite ipoteci pentru resursele tale financiare va fi decisivă pentru continuarea fericită a existenței tale: neexplicarea adecvată a situației către consultant te-ar putea duce la alegerea unei ipoteci care să-ți condiționeze stilul de viață timp de mulți ani.
Mai mult, consultarea băncii dvs. înainte de semnarea acordului , care prevede plata unui depozit , vă va împiedica să plătiți o sumă mare de bani care ar fi apoi pierdută dacă banca nu vă acordă împrumutul.
Informații suplimentare despre acest subiect consultând articolul Primul împrumut la domiciliu 2021: concesii, cerințe, cerere.
Notar
Figura notarului , obligatorie pentru compromis, act și înregistrarea contractului, este aleasă de cumpărător , deci de către dumneavoastră.
De asemenea, notarului ai putea delega verificarea actelor de deținere a vânzătorului, verificând absența impedimentelor, înșelăciunilor sau a problemelor ascunse.
Știind care este istoria proprietății , indiferent dacă este supusă unui credit ipotecar, uzufruct sau alte constrângeri, este o practică care vă permite să vă țineți departe de locuințe care pot prezenta probleme juridice sau fiscale importante.
Mai mult, dacă casa de vânzare provine direct dintr-o donație primită de la vânzător, poate fi aproape imposibil să deschideți o ipotecă la banca dvs., deoarece instituțiile de credit sunt foarte reticente în acordarea unui împrumut pentru achiziționarea de proprietăți de donație. .
Consultant de afaceri
Cumpărarea unei proprietăți determină plata taxelor și impozitelor. Sfatul unui contabil va face constient , dacă aveți dreptul la primul beneficiu de origine, care constă în plata ratei de 2% la valoarea proprietății pentru înregistrarea faptei, comparativ cu 9% în cazul unei a doua sau a treia acasă.
De asemenea, puteți solicita o estimare a altor taxe legate de locuință, cum ar fi IMU, TARI și TASI, dacă există.
Administrator clădire
Discuția cu administratorul condominiului vă va permite să știți dacă vânzătorul proprietății este la curent cu plata cheltuielilor de condominiu.
În cazul în care doriți să continuați cu achiziția, asigurați-vă că solicitați administratorului de condominiu documentul care atestă plata tuturor taxelor de condominiu , pentru a nu fi nevoit să îl prevedeți ulterior, deoarece orice cheltuieli în curs de renovare a condominiului, lucrările și instalațiile ar putea fi foarte importante și pot afecta bugetul și confortul achiziției.
În plus, interviul cu administratorul este util pentru a ști din timp dacă sunt planificate lucrări de întreținere , precum înlocuirea sau instalarea liftului, renovarea fațadei externe, înlocuirea cazanului pentru încălzire centrală și toate cele lucrează pentru a aduce plantele la standard, neefectuate încă.
Dacă aveți o idee despre costul lucrărilor care vor fi efectuate, va fi adăugat doar un alt element de cheltuială la estimarea dvs.
Cumpărarea unei case de la un particular: importanța vizitei casei
Fie că doriți să vă bazați pe o agenție sau să căutați o casă de vânzare de către un particular, vizitând casa unui particular, vă puteți asigura de unele aspecte principale care vă pot ține departe de cumpărare sau de a rezolva unele îndoieli importante:
- înțelegeți viața cartierului în care este situată casa : verificați dacă este ușor să parcați mașina, dacă există supermarketuri, magazine și birouri în apropiere, școli dacă aveți copii elevi și chiar dacă zona este sigură;
- cunoașteți clădirea : vecini zgomotoși, zone comune murdare și neîngrijite, prezența sau absența unui serviciu de concierge și de curățenie;
- să știți dacă apartamentul este locuit, nelocuit sau închiriat către terți : dacă casa este locuită de vânzătorii actuali, cel mai probabil sistemele vor fi la standard și cu funcționare regulată, în timp ce o casă care a fost abandonată de ani de zile s-ar putea dovedi învechită, cu costurile aferente să fie pus în bugetul renovării. În cele din urmă, dacă în momentul în care casa este închiriată unor terți cu un contract regulat, va trebui să așteptați termenul regulat pentru a putea intra în posesia proprietății , dacă nu chiar va trebui să apelați la judecător pentru ca evacuarea să fie efectuată, operație care poate necesita ani
Cumpărarea unei case de la un particular: avantaje
Cumpărarea unei case de la o persoană fizică are un avantaj important , dacă ești capabil să negociezi și să ai intuiție, precum și cunoștințe despre piața imobiliară. Fără intermedierea unui agent imobiliar, economisiți plata comisionului , care variază între 2% / 5% în funcție de agenție, oraș și orice costuri suportate pentru unele practici.
Să ne amintim că există atât un comision pentru cumpărător, cât și pentru vânzător și, prin urmare, există spațiu pentru negocieri pentru achiziționarea personalizată.
Abilitatea de a trata direct cu vânzătorul vă permite, de asemenea, să efectuați negocierea personal, fiind capabil să indicați metodele de plată care îl determină pe vânzător să reducă prețul.
Prezența unui intermediar, a cărui sarcină este de a efectua vânzarea și care câștigă din valoarea vânzării, ar putea limita solicitările dvs. privind o reducere puternică a prețului.
Cumpărarea unei case de la un particular: ghiduri și sfaturi
Am văzut că cumpărarea unei case de la o persoană fizică este posibilă și poate fi profitabilă, însă operația necesită multă atenție pentru a nu întâmpina surprize urâte odată ce actul este semnat și suma convenită a fost achitată.
Informații suplimentare pentru a ști cum să te extragi atunci când faci pasul de a cumpăra o casă pot fi obținute cu următoarele ghiduri:
- Achiziționarea de case cu ipotecă
- Prima achiziție de locuințe: ce măsuri trebuie luate
- A doua cumpărare de locuințe
- Cumpărarea unei case: greșelile de evitat
- Cumpărarea unei case la licitație