Vânzare casă donată. Cum funcționează legislația italiană privind moștenirea și donația. Riscurile pentru cumpărător și soluțiile posibile. Deoarece operațiunea ar putea fi considerată evaziune fiscală.
La întrebarea dacă o casă primită ca donație poate fi vândută , răspunsul este cu siguranță pozitiv; finalizarea acțiunii trebuie să respecte unele principii de bază și mai ales este un fapt care trebuie declarat cumpărătorului în momentul negocierii.
Pentru cumpărătorul , care prin intermediul notarului de încredere va putea face verificările necesare înainte de a încheia tranzacția, s-ar putea dovedi dificil să obțineți împrumutul de la bancă .
În plus, impozitul italian ar putea acuza vânzătorul că s -a sustras de la impozite și, prin urmare, va fi supus plății impozitelor, precum și o penalitate puternică pentru comportament fraudulos.
Vânzarea unei case primite ca donație: legea italiană
Să începem prin a ști cum funcționează legea italiană privind donația și moștenirea.
Atunci când o persoană este decedată, bunurile sale sunt împărțite între moștenitorii legitimi (numiți legitimari) ai defunctului (defunctul) pe baza acțiunilor stabilite de codul civil.
Prin urmare, legea este foarte clară: chiar și în prezența unui testament, moștenitorii legitimi au dreptul la o acțiune.
Pentru a clarifica, moștenitorii legitimi sunt: soțul / soția, copiii legitimi și, pentru ei echivalenți, copiii adoptați și legitimi, copiii naturali și ascendenții legitimi.
În acest fel, conform distribuției stabilite de codul civil, cotele atribuite nu pot fi modificate într-o măsură mai mică sau, chiar, așa cum se întâmplă, total excluse din redistribuirea activelor.
Și la calcularea activelor totale, trebuie luate în considerare și toate donațiile făcute în decursul vieții de către decedat.
Aceasta înseamnă că, pe parcursul vieții sale, decedatul ar fi putut dona deja bunuri imobile și bani unuia sau mai multor viitori moștenitori, o alegere legitimă permisă de legea italiană, anticipând astfel în mod eficient moștenirea.
Este posibil să vindeți o casă primită ca donație?
Vânzarea unei proprietăți primite ca donație este întotdeauna posibilă și legală, cu toate acestea , ar putea apărea probleme la deschiderea succesiunii.
Actul de donație ar fi putut, de fapt, să reducă, semnificativ sau nu, porțiunea de active datorată celorlalți moștenitori.
Iar moștenitorii pot exercita o acțiune revocatorie împotriva donatarului, sau a celui care a primit moștenirea în avans , pentru a lua înapoi banii sau bunurile donate, chiar dacă au fost deja vândute.
Aceasta înseamnă că proprietatea donată și apoi vândută ulterior poate reveni, prin acțiune în justiție, asupra bunurilor generale ale moștenirii, pentru a fi împărțite în conformitate cu prevederile codului civil.
Cumpărătorul s-ar găsi astfel fără adăpost, cu singura posibilitate de a primi suma rambursată.
Acțiune de revocare
Cu toate acestea, acțiunea de revocare trebuie exercitată într-o anumită perioadă de timp , adică în:
- 20 de ani de la transcrierea actului de donație în registrele imobiliare
- 10 ani de la deschiderea succesiunii
După ce au trecut aceste două perioade, operațiunea de cumpărare și vânzare nu mai poate fi atacată de nimeni.
Vânzarea unei case donate: riscuri pentru cumpărător
Din punctul de vedere al cumpărătorului , cumpărarea unei case de la un vânzător care a primit-o ca donație poate fi o mare problemă.
De fapt, băncile sunt foarte reticente în acordarea unui credit ipotecar în favoarea cumpărării unei proprietăți donate, care prezintă riscul ca într-o zi, aceasta să revină în mâinile moștenitorilor legitimi.
Acordarea împrumutului și a ipotecii asupra proprietății
De fapt, odată cu acordarea împrumutului , banca se mândrește cu ipoteca asupra proprietății , garanția care îi permite să dobândească locuința, dacă persoana care a solicitat împrumutul nu mai este în măsură să plătească ratele.
Dar dacă bunul este donat, în momentul deschiderii succesiunii moștenirii sau în cazul unei dispute de către moștenitori, garanția bunului s-ar pierde.
Prin urmare, pentru bănci este o operațiune foarte riscantă din punct de vedere financiar.
Returnarea sumei plătite și despăgubiri pentru daunele suferite
Iar cumpărătorul ar avea doar posibilitatea de a primi suma rambursată , avansată de bancă, precum și de a solicita despăgubiri pentru prejudiciul suferit cu pierderea proprietății și problema găsirii unei case noi unde să meargă să locuiască, în cazul prima casă .
Vânzarea unei case donate: cum se poate comporta cumpărătorul
Dar dacă cumpărătorul ar fi dispus să își asume riscul în același timp, să vedem care sunt soluțiile care urmează să fie practicate întotdeauna sub sfatul atent al profesioniștilor din sector care pot avertiza cu privire la orice probleme legale sau pot fi supuși escrocheriilor.
Solicitați dizolvarea donației
Această acțiune necesită ca persoana care a făcut donația să fie încă în viață.
În primul rând , donația este anulată printr-un act între fostul donator și persoana care primise proprietatea.
În acest fel, dreptul de proprietate de la proprietate revine la subiectul principal , donatorul, care astfel poate efectua vânzarea și tranzacția de cumpărare cu cumpărătorul fără acesta din urmă execută orice risc.
Renunțarea la moștenitorii acțiunii de reducere
Cumpărătorul poate solicita celorlalți moștenitori să semneze contractul de vânzare a bunurilor provenind de la donare.
Prin această declarație semnată, moștenitorii declară că vor renunța imediat la orice cerere și revizuire a donației anterioare.
Este astfel un act de renunțare de către moștenitorii legitimi, o metodă destul de sigură pentru cumpărător.
Singurul punct negativ este că , într-un anumit moment al vieții, copiii naturali (născuți în afara căsătoriei), a căror existență era necunoscută, ar putea părea să solicite partea din cauza patrimoniului.
În acest caz, timpul este cel mai bun aliat pentru cumpărător.
După cum sa menționat mai sus:
- dacă au trecut cel puțin 10 ani de la moartea donatorului, este prescris dreptul moștenitorilor legali de a acționa și, prin urmare, cumpărătorul nu va mai risca
- dacă, pe de altă parte, au trecut mai mult de 20 de ani de la data donației, cu condiția ca moștenitorii legitimi să nu fi făcut deja un act de opoziție la donație, indiferent dacă donatorul este încă în viață sau nu, acțiunea de restituire va fi prescrisă automat, cu tot respectul pentru cumpărător că casa achiziționată nu va fi eliminată.
Polita de asigurare
Ultima soluție admisibilă este de a încheia o poliță de asigurare care să protejeze cumpărătorul de eventualele riscuri care decurg din donație.
Politica prevede plata unei prime unice proporționale cu valoarea proprietății.
Acesta este un produs financiar special, care nu este oferit de toate companiile de asigurări. Mai mult, în mod interesant, este o politică care poate fi stipulată și de donator sau de persoana care a primit proprietatea donată.
În acest fel, proprietatea este comercializată și poate fi introdusă pe piață în pace.
Vânzarea unei case primite ca donație: evaziune fiscală
Un alt aspect care trebuie tratat este legat de aspectul fiscal .
Statul italian poate considera vânzarea unei proprietăți donate o modalitate de a scădea sume mari de la autoritățile fiscale, să vedem de ce.
Când vindeți o proprietate, dacă tranzacția a prevăzut un preț de vânzare mai mare decât cel plătit pentru achiziția anterioară, se generează un profit sau un câștig de capital care trebuie declarat autorităților fiscale (cu excepția primei locuințe).
Prin urmare, persoana care a vândut casa primită prin donație nu a generat câștiguri de capital pur și simplu pentru că nu a plătit niciun preț de cumpărare.
Operațiuni triunghiulare pentru a evita plata impozitelor
Riscul pe care statul nu dorește să îl ruleze este acela al tranzacțiilor triunghiulare cu scopul de a nu plăti impozite, adică:
- proprietarul proprietății donează casa moștenitorului său (până la un milion de euro, nu sunt necesare taxe)
- moștenitorul vinde proprietatea pe cont propriu
- moștenitorul plătește contravaloarea vânzării către proprietarul inițial
În acest fel, proprietarul va fi supus unui audit fiscal care va implica plata impozitelor aferente în plus față de penalitățile necesare. Cu toate acestea, pentru ca intenția de a înșela fiscalul să fie revocată, operațiunea trebuie finalizată în câteva săptămâni sau luni.
Din acest punct de vedere, cumpărătorul proprietății nu va risca nimic , deoarece nu are nicio legătură cu afacerea (cu excepția cazului în care se convine altfel), iar operațiunea de cumpărare și vânzare nu va fi anulată.