Chiria cu răscumpărare: definiția tipului de contract pentru cumpărarea unei case fără ipotecă. Legislația în vigoare, modul în care funcționează, diferitele forme posibile de contract. Regimul fiscal, avantajele și dezavantajele operațiunii.
L ' chirie proprii , chirie pentru a cumpăra în limba engleză, este un manieraper de cumpărare acasă prin plata la începutul operațiunii o cantitate de cea mai mare și apoi setați răscumpărarea finală prin plata sumei rămase.
Este o metodă care, prin urmare, permite chiriașului să cumpere o proprietate imobiliară fără a fi nevoie să recurgă la formula ipotecară , eliberându-se astfel de constrângerile și problemele asociate cu solicitarea unui împrumut la bancă, care nu poate fi acordat nici măcar.
Chiria cu răscumpărare: legislație
După cum sa menționat, definit cu termenul englezesc rent to buy , chiria cu răscumpărare este o formulă contractuală care vine din Marea Britanie, unde a fost deja utilizată cu succes de câteva decenii.
Chiria cu răscumpărare este un contract care determină posibilitatea locatarului de a deveni proprietarul bunului , mobil sau imobil, după o perioadă de închiriere stabilită în momentul stipulării.
În Italia, acest contract a fost introdus prin Decretul Sblocca Italia din 12 septembrie 2021 , cu scopul de a-l reglementa și de a clarifica eficacitatea și efectele acestuia asupra pieței imobiliare italiene.
Închiriați cu răscumpărare: cum funcționează
Formula contractuală prevede că contractul de închiriere precede contractul de vânzare . În acest fel, vânzarea proprietății are loc în timp .
Vânzătorul încasează o sumă, chiria, mai mare decât un contract de închiriere tradițional, rămânând proprietarul proprietății până la achitarea soldului final.
În acest fel, pentru locatar, în fața unei rate mai mari plătite ca chirie, există certitudinea că, la expirarea contractului, va deveni proprietar, la plata maxiratei finale.
Prețul final este deja indicat pe contract la momentul încheierii și nu poate fi modificat.
Chirie cu răscumpărare: modul în care este calculată rata
Pentru a înțelege mai bine întinderea financiară a acestei formule inovatoare, este necesar să se clarifice modul în care valoarea taxei este în general calculată .
Deoarece aceasta este o metodă care permite chiriașului să accepte să cumpere proprietatea la o anumită limită de timp, rata de închiriere este stabilită cu aproximativ 50% mai mult decât o închiriere normală.
Chirie cu răscumpărare: posibile formule
Există mai multe forme posibile de închiriere cu răscumpărare. Să vedem ce sunt și cum se dezvoltă.
Închiriați cu răscumpărare cu opțiunea de cumpărare viitoare
Acest tip permite chiriașului să plătească chiria, rămânând liber să continue achiziția sau nu la sfârșitul contractului.
Cuantumul chiriei este ușor mai mare decât leasingul tradițional, fiind considerat ca un fel de avans asupra prețului final, indicat la semnarea contractului și nu poate fi modificat.
Chirie cu răscumpărare cu vânzare preliminară
Această formulă este cea mai utilizată. Părțile semnează două contracte : un contract de închiriere și un contract preliminar de vânzare, care este deja transcris în registrele imobiliare. Transcrierea are o valabilitate maximă de 10 ani .
Cei doi contractori rămân liberi să decidă dacă preliminarul obligă la încheierea vânzării sau dacă chiriașul va decide asupra achiziției sau nu.
Închiriați cu răscumpărare automată
Este cea mai simplă formulă : părțile convin să plătească rate de chirie pentru un anumit număr de ani. La expirare, apare obligația de răscumpărare , cu transferul consecvent al dreptului de proprietate asupra proprietății la plata ratei finale.
Închiriați cu răscumpărare cu păstrarea titlului
Această metodă este utilizată de proprietarii proprietății care doresc să aibă garanții în cazul în care chiriașul este implicit.
Proprietatea este transferată numai după plata integrală a prețului de vânzare.
În cazul în care chiriașul se dovedește a fi în incapacitate de plată , vânzătorul poate solicita rezilierea contractului, revenind la disponibilitatea proprietății.
Proprietarul este obligat să returneze o parte din sumele primite ; suma se stabilește prin acord între părți sau hotărâtă de un judecător.
Chiria cu răscumpărare: regim fiscal
Regimul fiscal al acestui tip particular de contract este același cu cel al unui contract normal de închiriere . Prin urmare, se aplică impozitarea normală în vigoare pentru închirierile imobiliare.
Regim TVA
În cazul unei tranzacții între două persoane fizice, taxa este scutită de TVA ca și pentru contractele de leasing normale.
Dacă, pe de altă parte, locatorul este o companie de construcții sau restaurări , tarifele trebuie luate în considerare în funcție de tipul de antreprenor. Același raționament există și în cazul în care proprietatea este pentru uz instrumental, prin urmare poate fi rezumată după cum urmează:
- 4% TVA dacă chiriașul declară că este eligibil pentru cerințele pentru prima locuință; în plus, proprietatea nu trebuie clasificată în categoriile de carte funciară A / 1, A / 8 și A / 9
- 10% TVA pentru proprietățile cu aceeași clasificare în cartea funciară ca și cele care pot profita de prima subvenție pentru locuințe
- TVA 22% în cazul proprietăților aparținând categoriilor cadastrale A / 1, A / 8 și A / 9 și pentru proprietăți instrumentale
Taxa de înregistrare
Taxa de înregistrare a contractului de închiriere este determinată de regimul TVA care se aplică , adică:
- Avansuri de preț supuse TVA-ului de 200 €
- Avansuri de preț pentru proprietăți rezidențiale scutite de 2% TVA
- Avansuri de preț supuse TVA prin opțiunea explicită a vânzătorului măsură fixă de 67 EUR în cazul unui contract stipulat cu un acord privat, 200 EUR dacă contractul este stipulat cu un acord privat autentificat sau în formă publică.
Pentru proprietățile instrumentale, taxa de înregistrare este întotdeauna egală cu 1%.
Suma plătită integral
Trebuie clarificat faptul că, pentru sumele plătite în soldul tranzacției de vânzare-cumpărare, baza impozabilă pe care se aplică taxa este determinată de tipul vânzătorului.
Dacă activează în regim de afaceri, baza impozabilă pe care să aplice impozitul este determinată de diferența dintre:
- prețul proprietății stabilit la semnarea contractului
- suma avansurilor de preț plătite până în acel moment.
Prin urmare, chiriile colectate până în acel moment nu sunt luate în considerare.
De cumpărare și tranzacțiile de vânzare care au loc în afara regimului de TVA , pentru primele case sau alte tipuri de proprietăți, cer ca taxa este stabilită la:
- taxa fixă de înregistrare de 200 €
- impozit pe ipotecă 1%
- impozit cadastral 3%
Dacă, pe de altă parte, clădirea este de tip instrumental :
- taxa de înregistrare este de 2% (prima locuință) sau 9% (alt tip de proprietate)
- impozit pe credit ipotecar 50 € pentru orice tip de proprietate
- impozit cadastral 50 € pentru orice tip de proprietate
Chirie cu răscumpărare: merită?
Pentru a lua în considerare dacă investiția s-ar putea dovedi a fi o afacere sau, pe termen lung, o alegere financiară proastă, este necesar să se pună avantajele și dezavantajele operațiunii.
Avantajele închirierii cu răscumpărare
- locatarul poate achiziționa o proprietate fără a fi nevoie să recurgă la formula clasică a împrumutului bancar;
- chiriașul nu plătește IMU și alte impozite care sunt impuse proprietarilor de proprietăți până la rambursare;
- prețul rămâne fix pe toată durata tranzacției;
- locatarul este protejat de orice creștere de preț pe piața imobiliară;
- pentru locator garanția de a nu suferi efectul prăbușirii prețurilor pe piața imobiliară;
- proprietarului i se garantează un venit mai mare decât o chirie normală pe toată durata contractului;
- locatorul are garanții foarte puternice în ceea ce privește vânzarea, deoarece locatarul, dacă nu ar exercita răscumpărarea, ar pierde sumele plătite.
Dezavantaje ale închirierii cu răscumpărare
- în caz de cumpărare direct de la firma de construcții, dacă ar eșua, sumele plătite s-ar pierde (în acest scop este mai bine să vă protejați cu o garanție);
- protecție mai mică în caz de faliment al companiei de construcții în comparație cu creditorii;
- creșterea valorii casei nu poate fi savurată de vânzătorul proprietății;
- scăderile valorii locuinței nu duc la o chirie mai mică pentru chiriaș.